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綠色地產萬億商機浮現 涉“綠”房企大盤點
2013-09-11 20:47

編者按:2012年8月3日,一直專注于開發普通商品住宅的三湘股份在A股成功借殼上市——成為證監會自2010年初本輪國家房市調控以來,關閉一切房企上市、再融資和重大資產重組大門后,唯一的一個“例外”。事實上,證監會此舉并非一時沖動,而與此前5月7日財政部和住建部正式發布的《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》不無關系,以“太陽能綠色建筑專家”著稱的三湘股份應發展綠色建筑而成為政策的“例外照顧”對象。受此激勵,2013年8月5日三湘股份并購了擁有19項德國建筑科技系統和102項世界先進節能建材的綠色科技地產領先中鷹置業,為全面轉型綠色地產做準備。

??種種跡象表明,隨著國內重點房企從“淺綠”走向“深綠”,我國房地產業全面邁向綠色低碳時代的號角已吹響,蔚然發展的態勢即將形成……

??政策利好和巨大商機助推行業加快綠色轉型

??目前國家政策以“利誘”為主,今后定會強化“威逼”機制

??總體上,目前國家出臺的法規政策如《公共建筑節能設計標準》、《住宅建筑節能設計標準》、《綠色建筑評價標準》,以及《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》,都以評價和支持獎勵為主,通過對綠色建筑和住宅采取補貼或減稅的方法,鼓勵和刺激開發企業進行綠色開發。但隨著我國進一步推動經濟發展方式轉變,對于房地產行業環保、節能的要求不斷提高,今后必然會形成某種程度的“威逼”機制。比如,對達不到綠色建筑要求的房企采取更多條件的限制,直至其拿不到土地,無法進行開發而退出市場。

??單綠色建筑產值每年就達3萬億左右

??當前,我國綠色地產發展處于“從示范到快速發展的過渡期”。如果城市存量建筑改造、新建建筑,以及保障房和城鎮化建設都大規模運用綠色地產,將為行業發展提供幾十萬億的商機:首先,是對存量建筑的節能改造。據住建部預計,2020年前,我國用于節能建筑項目的投資將至少達到1.5萬億元。其次,是新建建筑大規模運用綠色建筑。根據2012年5月7日住建部和財政部聯合公布的《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》,到2020年,綠色建筑占新建建筑比重超過30%。而目前我國每年新增的建筑面積在16-20億平米,也就是說,2020年以后,我國每年至少有超過5-6億平米以上的新建筑是綠色建筑。另外,隨著新型城鎮化進程全面鋪開,僅住宅每年就會新增10-20億平米的體量,按照相同比例估算,每年會形成3-5億平米的綠色建筑體量。

??根據中國建筑科學研究院的研究,要達到住建部綠色建筑標準三星級,每平米大約增加350元,而普通建筑的建安成本在3000元/平米左右,由此推算綠色建筑標準三星級的建安成本在3350元/平米左右。這樣,每年8-11億平米的綠色建筑體量能產生3萬億左右的商機。

??房企從“淺綠”到“深綠”百花齊放,核心競爭力依賴綠色科技

??我們認為,在政策利好和巨大商機下,國內眾多房企勢必會加快綠色轉型。事實上,國內部分房企早已洞察先機,像萬科、萬通、綠地、招商、仁恒、世紀星園、華僑城、張江高科、朗詩、當代、鋒尚、中鷹,等等,都試行過綠色建筑,有的甚至已在該領域實踐近十年時間。但因企業實力、目的和介入時間和程度的不同,而從“淺綠”到“深綠”呈現出百花齊放的發展態勢。

??目前,踐行“淺綠”的企業非常多,國內相當部分房企都屬于這一行列。就如三湘股份,在并購中鷹置業前,就是其中一個典型。其核心競爭力僅僅是實施高層建筑“太陽能一體化”技術。從嚴格意義上講,“淺綠”房企采用的綠化技術門檻低且只是局部運用,并不是真正意義上的綠色地產企業。

??“中綠”的代表企業有萬科、萬通、綠地、招商等國內龍頭標桿企業。這些企業實力雄厚,可以投入大量的資金投入用于研究和實踐綠色地產。比如萬科,早在1999年就專門成立了建筑研究中心,2011年投入研發費用1億元;萬通成立專門的綠色研發基金,自2010年起公司每年度按上一年銷售合同簽約額的0.5%提取資金作為當年創新研發專項費用,其中大部分將用于綠色產品的研究。截至目前,這些“中綠”房企在綠色地產的實踐方面都已取得積極成果。比如萬科,2009年,萬科中心落成,榮獲美國LEED NC鉑金獎項;2010年,“2049”萬科世博館,采用了逾百項綠色建筑專利技術;綠色社區項目如北京長陽半島一、二期,其綠地率30%,節能65%~72%,總戶數65%采用太陽能熱水系統,垃圾全部分類收集,并采用有機垃圾生態處理設備。

??“深綠”的代表企業是朗詩、當代、鋒尚、中鷹等綠色科技領先房企。這些“深綠”企業都把綠色科技當成差異化競爭的秘密武器,意在確立未來在該領域的領導地位。以朗詩為例,2001年成立時,就致力于發展“恒溫、恒濕、恒氧”綠色建筑;2004年,朗詩打造“南京朗詩國際街區”,引入地源熱泵系統、頂棚輻射系統、24小時持續置換新風系統、同層排水系統、噪音降噪系統等世界10大領先科技系統,確立了朗詩在綠色科技地產領域的競爭優勢。當代置業開發的“當代MOMA”項目,做到了不用空調、不用暖氣、不用開窗下恒溫恒濕、空氣新鮮,且能在國家強制要求的節能65%的基礎上再減少一半的能源消耗,已被美國《時代》雜志評為當代十大建筑奇跡。

??其實無論哪種類型的企業,其核心競爭力都是因為掌握了相關的綠色科技優勢。與傳統房地產行業容易被復制不一樣,綠色地產企業一旦掌握領先的技術優勢,就很難被其它企業所模仿追趕,其開發的產品也因此可以形成強大的品牌號召力。

??成本和市場等綠色地產發展阻力將加速消弭

??目前,綠色地產最大發展的阻礙在于:其建造成本較高,且市場認可度不高。但我們認為,這并不是行業發展的制約因素,僅是行業成長中的“煩惱”。眾所周知,半導體、液晶電視等曾經的高科技產業都經歷過類似的發展階段,最后都隨著規模化的運用和技術的進步,相關的發展阻力會加速消弭。

  綠色建筑也一樣,目前成本較高主要原因仍是行業處于發展初期,需求較小,未形成規模經濟。我們已看到,部分領先的綠色房企已能很好地做到成本控制。比如萬科,以環保綠色為主題的深圳萬科城四期造價比前三期同類住宅高出10%;朗詩的“深綠”產品成本也僅比普通住宅高出20-30%,這一差值接近于普通建筑領域行業領先企業與行業平均水平之間的差距。總之,綠色地產的建造成本并非想象中的那么大,而且其與普通建筑在成本上差距將隨著規模化運用和技術進步而快速降低。

??在市場認可度方面,似乎可以更加樂觀。隨著節能減排、綠色環保的觀念深入人心,綠色地產的消費群體在快速擴大。我們看到,2011年南京朗詩以熱銷20億元的佳績獲得“2011年度南京房地產銷售虎榜前十”的榮譽,成為市場上最受關注的黑馬之一;當代置業在成功開發“當代MOMA”后,每新開一個樓盤,40%都是老客戶。這充分說明市場已經培育出這樣一群消費者,能夠認可節能環保技術應用帶來的合理成本增加。(克而瑞研究中心研究經理 朱一鳴)

 

??來源:中房網

 
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